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Bemessungsgrundlage

Herstellungskosten
Anschaffungskosten
Worin unterscheiden sich nun Herstellungs- und Anschaffungskosten?

  • Herstellungskosten
  • Anschaffungskosten
  • Worin unterscheiden sich nun Herstellungs- und Anschaffungskosten?

Wie bisher gelten als Bemessungsgrundlage für den Fördergrundbetrag die Herstellungs- oder Anschaffungskosten der Wohnung oder des Hauses.

Herstellungskosten

Unter Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes (auch Gebäude usw.) sind alle Aufwendungen zu verstehen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung des Wirschaftsgutes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Bei Herstellung einer Wohnung (oder eines Gebäudes) gehören hierzu nicht nur die Baukosten für die Errichtung des Bauwerks (einschließlich üblicher Erdarbeiten), sondern auch die Kosten für den unmittelbaren Anschluß des Gebäudes an Versorgungs- und Entsorgungsnetze sowie die Kosten im Zusammenhang mit der Baugenehmigung und der Ablösung von Rechten Dritter, die der Bebauung entgegenstehen.

Anschaffungskosten

Anschaffungskosten eines Wirschaftsgutes sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um das Wirtschaftsgut zu erwerben und in einem dem angestrebten Zweck entsprechenden Zustand zu versetzen. Auch bei Erwerb eines Gebäudes (oder einer Wohnung) umfaßt dies nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Anschaffungsnebenkosten (z.B. Notar-, Gerichtsgebühren (soweit sie auf den Kaufvertrag entfallen), Maklerhonorar, Grunderwerbsteuer.

Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens (also des unbebauten Grundstücks) sind voll Herstellungs- oder Anschaffungskosten. Während bis 1985 die Kosten des Grund und Bodens nicht, ab 1986 zur Hälfte abzugsfähig waren, sind sie ab 1996 voll bei den Herstellungs- oder Anschaffungskosten zu berücksichtigen.

Damit fällt auch ein Streitpunkt mit dem Finanzamt weg.

So zeigte sich die Vergangenheit:

Beispiel
Sie kauften ein Haus mit dem dazugehörigen Grundstück. Wie hoch sind die Kosten, die bei der Steuer zu berücksichtigen sind? Früher mußten sich das Finanzamt und der Steuerpflichtige zusammensetzen und mit mehr oder weniger guten Argumenten das Gebäude vom Grundstück trennen. In der Regel haben weder der Veranlagungssachbearbeiter noch der Steuerpflichtige Kenntnisse über Grundstückswerte. Eine prozentuale Aufteilung ist sicherlich nicht am Platze. Berücksichtigt werden muß auch, wenn man ein Schnäppchen gemacht hat, dann ging das Finanzamt häufig hin und kürzte die Anschaffungskosten des Gebäudes um die Kürzung des Gesamtkaufpreises.

Beispiel
Ein Grundstück hat einen Wert von 250.000 EUR. Der Verkäufer braucht schnellstens Geld und verkauft das Grundstück für 275.000 EUR, also unter Wert. Unterstellt, daß der Wert des Grundstücks 100.000 EUR und der Gebäudewert 150.000 EUR beträgt, dann kürzte das Finanzamt die Anschaffungskosten des Gebäudeteils um die gesparten 25.000 EUR. Das Abschreibungsvolumen wurde also um 25.000 EUR gekürzt.

Hierzu hat der Bundesfinanzhof schon häufiger klargemacht, daß die Ersparnis sowohl beim Grund und Boden, als auch bei den Gebäuden berücksichtigt werden muß; Urteil vom 12.4.1994 IX R 101/90 (BStBl 1994, Teil II, S. 660): "Aufteilung von Grundstücksanschaffungskosten auf Gebäude bzw. Grund und Boden ...3. Zur Ermittlung der Afa-Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten einer Eigentumswohnung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte im Zeitpunkt der Anschaffung auf den Bodenanteil und den Gebäudewertanteil aufzuteilen. Für die Schätzung der Verkehrswerte können die für das Sachwertverfahren geltenden Vorschriften der WertV entsprechend herangezogen werden (vgl. BFH-Rechtsprechung). .... ...Wie das FG zutreffend angenommen hat, sind zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage die Anschaffungskosten der Eigentumswohnung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte im Zeitpunkt der Anschaffung auf den Bodenwert- und den Gebäudewertanteil aufzuteilen (Senatsurteile vom 15.1.1985 IX R 81/83, BFHE 143, 61, BStBl 1985, Teil II, S. 252, und vom 21.7.1992 IX R 72/90, unter 5., BFHE 169, 317, BStBl 1993, Teil II, S 486). Für die Schätzung der Verkehrswerte können die für das Sachwertverfahren geltenden Vorschriften der WertV (§ 3 Abs. 2 Satz 1, §§ 15 bis 20) entsprechend herangezogen werden (Senatsurteil in BFHE 143, 61, BStBl 1985, Teil II, S. 252)."

Worin unterscheiden sich nun Herstellungs- und Anschaffungskosten?

Allein der Name macht es klar, Anschaffungskosten liegen vor, wenn das Gebäude oder die Wohnung angeschafft, also gekauft wird. Herstellungskosten liegen vor, wenn Sie das Gebäude selbst herstellen, also als Bauherr gelten.

Zurück zum EigZulG. Bei Ausbauten und Erweiterungen bilden allein die aufgewendeten Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage (§ 8 Satz 2 EigZulG).

Bei nur teilweiser Nutzung der Wohnung oder des Hauses (z.B. Nutzung eines Arbeitszimmers) ist die Bemessungsgrundlage um den hierauf entfallenden Teil der Herstellungs- und / oder Anschaffungskosten zu kürzen (§ 8 Satz 3 EigZulG).

Nur solche Herstellungs- oder Anschaffungskosten können berücksichtigt werden, die bis zur Fertigstellung (Bewohnbarkeit) angefallen sind. Hierbei gelten unbedeutende Restarbeiten noch zu den Herstellungskosten. Anschaffungsnahe Aufwendungen können wegen des engen zeitlichen Zusammenhangs zur Anschaffung noch die Bemessungsgrundlage erhöhen. Dies geschieht allerdings nur ab dem Jahr, in dem sie entstehen.

Die Regelung des § 10e EStG, daß solche Kosten ab Anschaffung oder Herstellung rückwirkend berücksichtigt werden können, ist im EigZulG entfallen.

Nachträgliche Herstellungskosten, die erst nach der Fertigstellung anfallen, können nicht mehr berücksichtigt werden.

Nicht zu den Anschaffungskosten gehören die Kosten für eine Instandhaltungsrücklage. Hierbei handelt es sich um den Erwerb einer Geldforderung.

Beispiel
Sie erwerben eine Eigentumswohnung in einem Drei-Familien-Haus für 50.000 EUR. Da es sich um ein altes Haus handelt und die Dachreparatur ansteht, hatte die Eigentümerversammlung bereits seit Jahren eine hohe Rücklage für diese Reparatur gebildet. Sie belief sich zum Zeitpunkt des Erwerbs auf 15.000 EUR. Ihr Voreigentümer hatte also bereits 5.000 EUR als Rücklage gezahlt. Dieser Betrag war in den 50.000 EUR enthalten. Diese Geldforderung kann nicht als Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage angesetzt werden.

Anders ist dies aber, wenn die Reparatur kurz nach dem Erwerb erfolgt. Dann handelt es sich m.E. um anschaffungsnahe Anschaffungskosten, die voll in die Bemessungsgrundlage hineingerechnet werden können.

Der Frage, ob Schwimmbäder, Saunen, Kegelbahnen, Bars, Wandmosaik und Deckenvertäfelungen, zur Bemessungsgrundlage der Wohnung oder des Hauses gehören, sind bei der Eigenheimzulage nicht mehr von praktischer Bedeutung. Die Bemessungsgrenze von 50.000 EUR schließt einen Streit um diese Fragen nahezu aus.

Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten werden gekürzt um Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln, die für den Erwerb bzw. die Erstellung von Wohneigentum gezahlt werden. Dies ist auch nachvollziehbar, da eine Zulage auf einen Zuschuß ein Verdopplung der Subvention nach sich ziehen würde. Hiervon ist die Eigenheimzulage ausdrücklich im § 16 Satz 2 EigZulG ausgenommen.

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