Vorkostenpauschale

Für als Vorkosten abziehbare Aufwendungen, die keine Erhaltungsaufwendungen sind, läßt § 10i Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG den Abzug einer Pauschale von 1.790 EUR wie Sonderausgaben zu. Damit werden insbesondere die vor Bezug anfallenden Finanzierungs- und Betriebskosten abgegolten, wobei es jedoch nicht darauf ankommt, daß der Steuerpflichtige entsprechende Aufwendungen überhaupt gehabt hat.

Die Vorkostenpauschale ist abzuziehen im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung der Wohnung, also nicht im Erstjahr der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung im Jahr der Anschaffung zunächst noch vermietet ist.

Voraussetzung ist jedoch die tatsächliche Inanspruchnahme der Eigenheimzulage spätestens im Zweitfolgejahr.

Mit der Anknüpfung an die tatsächliche Inanspruchnahme der Eigenheimzulage ist der Vorkostenabzug insoweit enger als der bisherige nach § 10e Abs. 6 EStG, denn dieser verlangt lediglich ein begünstigtes Objekt i.S. des § 10e Abs. 1 oder 2 EStG, so daß die Objektbeschränkung, das überschreiten der Einkunftsgrenze oder einfach der Verzicht auf die Grundförderung der Geltendmachung von Vorkosten bisher nicht entgegenstehen.

Steht im Zeitpunkt der Entscheidung über die Anerkennung der Vorkostenpauschale noch nicht fest, ob der Steuerpflichtige alle Anspruchsvoraussetzungen wie z.B. auch die Einkunftsgrenze erfüllen und daher spätestens im Zweitfolgejahr die Eigenheimzulage in Anspruch nehmen wird, ist die ESt-Veranlagung insoweit vorläufig nach § 165 Abs. 1 AO durchzuführen.

Beispiel
Anschaffung einer vermieteten Eigentumswohnung zum 1.10.96. Dem Erwerber gelingt es, gegen Zusage einer Abstandszahlung an den Mieter das Mietverhältnis zum 31.3.97 zu beenden. Selbstbezug der Wohnung am 1.5.97.
Alle in 1996 angefallenen Grunstücksaufwendungen (nicht natürlich die Abstandszahlung) sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Für den Vorkostenabzug in Betracht kommende Aufwendungen stehen also gar nicht zur Verfügung. Gleichwohl ist nach § 10i Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG für das Anschaffungsjahr 1996 die Vorkostenpauschale von 1.790 EUR wie Sonderausgaben abzuziehen. Darüber hinaus sind in 1997 ggf. noch anfallende Erhaltungsaufwendungen nach § 10i Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG berücksichtigungsfähig.

Miteigentümern steht die Vorkostenpauschale entsprechend ihrem Miteigentumsanteil nur anteilig zu (Beteiligungsquote). Im Unterschied zum Fördergrundbetrag gilt dies auch im Fall des Anteilserwerbs zu Alleineigentums, da in § 10i Abs. 1 Satz 4 EStG nicht vom Eigentum mehrerer, sonder bloß vom "Anteil an der ... Wohnung" die Rede ist.

Für Fälle der vorweggenommenen Erbfolge, Erbfall und Erbauseinandersetzung gilt:

Unentgeltliche Einzelrechtsnachfolge => keine Vorkostenpauschale, da auch kein Anspruch auf Eigenheimzulage.

Teilentgeltliche vorweggenommene Erbfolge => Vorkostenpauschale von 1.790 EUR, da kein Fall es Anteilserwerbs i.S. von § 10i Abs. 4 EStG.

Gesamtrechtsnachfolge => keine Vorkostenpauschale, wenn der Erbfall nach Ablauf des Jahres der Fertigstellung oder Anschaffung eintritt.

Teilentgeltliche Erbauseinandersetzung => Vorkostenpauschale in Höhe des Anteils von 1.790 EUR, der dem vom Miterben entgeltlich erworbenen Miteigentumsanteils entspricht (§ 10i Abs. 1 Satz 4 EStG).

Beispiel: Vorweggenommene Erbfolge
In vorweggenommener Erbfolge soll auf die Tochter ein Einfamilienhaus im Wert von 250.000 EUR übertragen werden. Von der Tochter sollen folgende Verpflichtungen übernommen werden: 50.000 EUR auf dem Grundstück lastende Verbindlichkeit, Zahlung von 100.000 EUR an den Bruder.
Die Schuldübernahme und die Zahlung an den Bruder führen zu Anschaffungskosten i.H.v. 150.000 EUR, die die Bemessungsgrundlage für den Fördergrundbetrag bilden. Dieser beträgt nach § 9 Abs. 2 Satz 2 EigZulG höchstens 1.250 EUR (Altbauförderung).
Im Jahr der Anschaffung kann die Tochter nach § 10i Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG die Vorkostenpauschale von 1.790 EUR wie Sonderausgaben abziehen. Eine quotale Kürzung im Umfang des entgeltlichen Erwerbs unterbleibt, da die Tochter das ganze Einfamilienhaus und nicht lediglich einen Anteil daran i.S. von § 10i Abs. 1 Satz 4 EStG erworben hat.

Beispiel: Erbauseinandersetzung
Es soll der gleiche Fall vorliegen, wie bei der vorweggenommenen Erbfolge. Die Erbin (Tochter) soll das Grundstück mit der Belastung übernehmen und an den Erben (Bruder) 100.000 EUR zahlen.
Die Schuldübernahme führt nicht zu Anschaffungskosten, sondern sie geht ein in die Bestimmung des unentgeltlichen im Wege der Gesamtrechtsnachfolge erworbenen Erbquantums. Die Tochter hat also nur Anschaffungskosten von 100.000 EUR (Zahlung an den Bruder). Das entspricht ein Anteil von 2/5 des gesamten Hauswertes.
Gleichwohl steht auch in diesem Falle der Tochter der höchstmögliche Fördergrundbetrag i.H.v. 1.250 zu.
Im Jahr der Anteilsübertragung kann die Tochter nach § 10i Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG die Vorkostenpauschale wie Sonderausgaben abziehen. Da sie nur einen Anteil an der Wohnung erworben hat, kann sie auch nur einen Teil (2/5 von 1.790 EUR) abziehen.

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