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Herstellung einer Wohnung in einem bestehenden Gebäude

Diese Regelung ist mittlerweile durch Zeitabauf überholt. Bitte schauen Sie im Bereich Eigenheimzulage.

Eine Wohnung kann auch an einem bestehenden Gebäude hergestellt werden. Eine Förderung der neuen Wohnung nach § 10e Abs. 1 EStG kommt in Frage, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Durch die Baumaßnahme muß erstmals eine Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne entstehen und
  2. die verwendete Gebäudesubstanz muß so tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert werden, daß die eingefügten Teile der entstandenen Wohnung das Gepräge geben und die verwendete Altbausubstanz wertmäßig untergeordnet erscheint.

Die verwendete Altbausubstanz ist immer dann von untergeordneter Bedeutung, wenn der angefallene Bauaufwand zuzüglich des Werts der Eigenleistung den Verkehrswert des bisherigen Gebäudeteils übersteigt.

Beispiel:
Der verheiratete Herr Emsig wandelt sein in 1970 gebautes EFH (Verkehrswert des Gebäudes 150.000 DM) im Jahr 1994 zu einem ZFH um, indem er in der ersten Etage eine Küche und einen Wohnungsabschluß schafft (Aufwendungen 20.000 DM). Während der gleichen Baumaßnahme führt er umfangreiche Renovierungsarbeiten an dem Haus durch: Austausch der Fenster, Einbau einer neuen Heizung. Die hierfür angefallenen Aufwendungen betragen je Wohnung 80.000 DM. Die Wohnung im Erdgeschoß nutzt er zu eigenen, die zweite Wohnung zu fremden Wohnzwecken.
Es ist eine neue Wohnung entstanden. Die im Zusammenhang mit der Schaffung der neuen Wohnung entstandenen Aufwendungen übersteigen den Wert der Altbausubstanz (20.000 DM + 80.000 DM = 100.000 DM: Wert der Altbausubstanz der Wohnung: ½ von 150.000 DM = 75.000 DM). Herr Emsig kann die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung als neu entstandene Wohnung wählen und erhält hierfür die Förderung nach § 10e Abs. 1 EStG. Ein Schuldzinsenabzug nach § 10e Abs. 6 EStG ist ihm ebenfalls zu gewähren. Die zur Schaffung der zweiten Wohnung angefallenen Aufwendungen i.H.v. 20.000 DM erhöhen die Bemessungsgrundlage für die vermietete Wohnung. Die anteilig auf die vermietete Wohnung entfallenden Renovierungskosten sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

Der Steuerpflichtige hat ein Wahlrecht, welche der neu entstandenen Wohnungen an die Stelle der bisherigen Wohnung tritt und welche Wohnung neu entstanden ist.

Eine nach § 10e EStG begünstigte Herstellung einer neuen Wohnung ist nicht gegeben, wenn eine bisher fremdvermietete Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (Umwidmung von Wohnung). Eine förderungswürdige Wohnung entsteht ebenfalls nicht bei

  • Instandsetzung einer leerstehenden Wohnung,
  • Verkleinerung oder Vergrößerung einer Wohnung,
  • der Verbindung von Wohnungen.

Beispiel:
Der verheiratete Herr Emsig baute in 1980 ein ZFH für 150.000 DM (Anschaffungskosten Grund und Boden: 50.000 DM), dessen Wohnungen er vermietete. Im Jahr 1993 zogen die Mieter aus, so daß Herr Emsig sich entschloß, das Haus zu renovieren und selbst dort einzuziehen. Insgesamt hat Herr Emsig 60.000 DM für den Austausch der Fenster und die Renovierung des Badezimmers aufgewandt. Seit August 1994 nutzt Herr Emsig mit seiner Familie das gesamte ZFH zu eigenen Wohnzwecken. Durch die Umwidmung von Wohnungen entsteht keine zusätzliche Wohnung i.S. des § 10e EStG. Herr Emsig kann die angefallenen Aufwendungen nicht steuermindernd berücksichtigen.

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