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Einbeziehung von Altbausubstanz

Diese Regelung ist mittlerweile durch Zeitabauf überholt. Bitte schauen Sie im Bereich Eigenheimzulage.

Werden durch Baumaßnahmen an einem bereits bestehenden Gebäude eine neue Wohnung i.S. des § 10e Abs. 1 EStG hergestellt (siehe oben), so ist die zur Herstellung der Wohnung verwendete Altbausubstanz mit ihrem anteiligen Restwert in die Bemessungsgrundlage nach § 10e Abs. 1 EStG einzubeziehen. Die Bemessungsgrundlage nach § 10e EStG setzt sich somit aus dem Restwert des alten Gebäudes oder Gebäudeteils zuzüglich der nachträglichen Herstellungskosten zusammen (analog R 43 Abs. 5 EStR 1993).

Zur Ermittlung des Restwerts sind die vom Steuerpflichtigen in Anspruch genommenen AfA, erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen abzuziehen. Die Grundsätze des R 44 Abs. 12 Nr. 2 EStR 1993 und des H 44 EStH 1994 sind entsprechend anzuwenden. Danach ist für ein Gebäude, das nicht der Einkunftserzielung gedient hat und für das somit keine AfA beansprucht wurde, zur Ermittlung des Restwerts von einer AfA nach § 7 Abs. 4 EStG auszugehen. Diese Berechnung ist auch dann durchzuführen, wenn das Gebäude bisher nach § 10e EStG begünstigt war (vgl. H 44 Beispiel 4 EStH 1994). Ebenfalls gilt diese Regelung bei der Berücksichtigung der erhöhten Absetzung nach § 7b EStG, die gemäß § 52 Abs. 21 Satz 4 EStG ab dem Veranlagungszeitraum 1987 als SA abgezogen worden sind.

Bei Gebäuden, für die ein Nutzungswert nach § 21a EStG angesetzt worden ist und für die erhöhte Absetzungen nach § 7b EStG in Anspruch genommen wurden, sind bei der Berechnung des Restwerts auch die durch den Grundbetrag abgegoltene AfA nach § 7 Abs. 4 EStG zu kürzen.

Beispiel:
Herr Emsig baute in 1983 ein eigengenutztes Einfamilienhaus für 300.000 DM mit einer Wohnfläche von 150 qm. Dieses nutzte er ab März 1983. Der Wert des Grund und Bodens beträgt aus Vereinfachungsgründen 0 DM. Im Jahr 1994 errichtet er unter Einbeziehung von 30 m² Nutzfläche des ursprünglichen Gebäudes einen Anbau, der nach § 10e Abs. 1 EStG begünstigt ist.
Restwert des Gebäudes zum 31. Dez. 1993:

  • 300.000 Herstellungskosten 1983
  • - 40.000 erhöhte Absetzungen nach § 7b EStG für 1983 bis 1986 5% von 200.000 DM (Höchst-BMG bei § 7b EStG)
  • - 4.500 AfA nach § 7 Abs. 4 EStG aufgrund des § 21a EStG abgegoltene AfA 9/12 von 2% von 300.000 DM für 1983
  • - 18.000 2% von 300.000 DM für 1984 bis 1986 (Abschn. 64 Abs. 2 EStR 1990)
  • - 500 AfA nach § 7 Abs. 4 EStG für Jan. bis März 1983 3/12 von 2% von 100.000 DM
  • - 24.000 AfA nach § 7 Abs. 4 EStG für 1987 bis 1990 2% von 300.000 DM für 4 Jahre
  • - 15.975 erhöhte § 7b EStG AfA läuft im Jahr 1990 aus, demnach ab 1991 AfA nach § 7b EStG i.H.v. 2,5% des Restwerts von 213.000 DM für die Jahre 1991 bis 1993
  • = 197.025 Restwert zum 31.12.1993

Die Bemessungsgrundlage des Anbaus ist um den Wert der Altbausubstanz i.H.v. 39.405 DM (30/150 von 197.025 DM) zu erhöhen.

Bei einem nach § 10e Abs. 2 EStG begünstigten Ausbau oder Erweiterung sind nur die nachträglichen Herstellungskosten zu berücksichtigen. Die anteilige Altbausubstanz ist nicht mit in die Bemessungsgrundlage (ebenso nicht der Grund und Bodenanteil) einzubeziehen.

Ist die Altbausubstanz im Wege der unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolge erworben worden, so ist bei einer Herstellung einer Wohnung der anteilige Restwert nicht mit in die Bemessungsgrundlage nach § 10e Abs. 1 EStG einzubeziehen.

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