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Einnahmen Vermietung und Verpachtung

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden auf der Vorderseite der Anlage V eingetragen. Bis einschließlich 1986 war hier auch immer die Selbstnutzung einer eigenen Wohnung oder eines eigenen Hauses zu erfassen. Das Wohnungseigentumsförderungsgesetz brachte ab 1.1.1987 hier eine änderung. Die Selbstnutzung eigenen Grundbesitzes, d.h. die Selbstnutzung einer eigenen Eigentumswohnung, eines eigenen Einfamilienhauses oder einer eigenen Wohnung in einem Zwei- oder Mehrfamilienhaus wird nunmehr anders besteuert. Soweit nach dem 31.12.1986 erstmals eine selbstgenutzte Wohnung im eigenen Haus oder in der eigenen Eigentumswohnung angeschafft bzw. benutzt wurde, ist dieses Kapitel ohne Bedeutung. Ausführungen zu diesem Thema sind dann im Abschnitt Anlage FW (selbstgenutztes Wohneigentum) zu finden.

Im Abschnitt "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" wird nicht nur das Thema der tatsächlichen Vermietung oder Verpachtung von Grundbesitz behandelt, sondern im Rahmen einer sogenannten übergangsregelung in verschiedenen Fällen auch noch die Nutzungswertbesteuerung für die eigengenutzte Wohnung.

Die Selbstnutzung beginnt mit dem tatsächlichen Einzug und endet mit dem Auszug. Es ist darauf zu achten, daß beim Wechsel der Nutzung von Vermietung zur Selbstnutzung oder umgekehrt eine erhebliche änderung in der Besteuerung eintreten kann.

Sind Eheleute Eigentümer des Grundbesitzes, so sind die zu erfassenden Werte entsprechend dem Eigentumsverhältnis (meistens zu je ½) zu berücksichtigen. Eine ungenaue Zuordnung der Einkünfte auf die jeweiligen Eigentümer kann in verschiedenen Fällen zu einer unzutreffenden Gewährung oder Nichtgewährung von Freibeträgen oder zu einer falschen Kirchensteuer-Berechnung führen.

Die Einkünfte müssen in Form der überschußermittlung berechnet werden. Die Einnahmen aus

  • Vermietung von Wohnungen
  • Umlagen, z.B. Wassergeld, Flur- und Kellerbeleuchtung, Müllabfuhr, Zentralheizung, ...
  • Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske, ... sind um die Werbungskosten zu mindern.

Der überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten ist unter den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen, soweit keine andere Einkunftsart vorgeht.

Beispiel: Abgrenzung der Einkunftsarten
Das Grundstück einschließlich Gebäude eines Unternehmers (Gewerbetreibender) gehört zu seinem Betriebsvermögen. Ein Teil des Gebäudes ist als Wohnung vermietet. Zu welcher Einkunftsart gehören die Mieteinnahmen?
Der überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten ist in diesem Falle unter den Einkünften aus Gewerbebetrieb zu erfassen.

Zu den allgemeinen Mieteinnahmen ergeben sich grundsätzlich keine Besonderheiten. Die tatsächlich gezahlte Miete ist als Einnahme zu erfassen. Hinsichtlich der Umlagen ist zu bedenken, daß die Seite der Einnahmen stets mit der Seite der Ausgaben abzustimmen ist. Soweit der Vermieter also seine Kosten als Umlage erhebt und die Beträge als Einnahme erfaßt, sind natürlich die Kosten des Vermieters in entsprechender Höhe der vorausgabten Beträge anzusetzen.

Soweit nicht die "normale" volle Miete erhoben wird, weil zum Beispiel eine Vermietung an Verwandte oder Bekannte erfolgt, sollte folgendes steuerliche Problem beachtet werden:

Wenn mehr als die Hälfte der ortsüblichen Miete gezahlt wird, ergeben sich keine Besonderheiten. Dann ist die tatsächliche Mietzahlung als Einnahme zu erfassen und die vollen (Werbungs-) Kosten sind uneingeschränkt als Ausgabe zu erfassen.

Beachtenswert ist die Grenze von 56% der ortsüblichen Miete. Wenn die Grenze von 56% unterschritten wird, entfällt ein entsprechender Teil des Werbungskostenabzugs.

Beispiel: Verbilligte Vermietung
Der Vater vermietet eine Wohnung an seinen Sohn und kassiert lediglich 40% der ortsüblichen Miete.
In diesem Falle sind auch nur 40 % der gesamten Werbungskosten abzugsfähig.

Hier ist also Vorsicht geboten, um nicht erheblich zur Kasse gebeten zu werden. Der Vermieter sollte sich, soweit er nicht die übliche Miete erheben will, bei den entsprechenden Stellen (Bewertungsstelle beim Finanzamt, Amt für Wohnungswesen der Stadtverwaltung, Mieterverein, Haus- und Grundbesitzerverein, ...) nach der Höhe der ortsüblichen Miete erkundigen.

Die Höhe der ortsüblichen Miete wird im sogenannten Mietspiegel mit Richtwerten festgelegt. Das Baujahr des Hauses, die Art der Heizung, die Lage der Wohnung bzw. des Hauses, ... beeinflussen die Höhe des Richtwertes. Bestimmen Sie also mit Ihrem zuständigen Sachbearbeiter beim Finanzamt in einem Gespräch die Höhe der ortsüblichen Miete bzw. die sich daraus ergebende 50%-Grenze, um sich für die Zukunft keine überflüssigen Steuerzahlungen und Streitigkeiten, Einsprüche, Klagen, ... aufzubürden.

Beachten Sie aber auch, daß sich die ortsübliche Miete nach Ablauf von einem oder mehreren Jahren durch die allgemeinen Kostensteigerungen (Preisindex) durchaus erhöhen kann. Die Mietzahlungen sollten daher regelmäßig überprüft und gegebenenfalls angepaßt werden.

Herstellung bzw. Kauf der selbstgenutzten Wohnung vor dem 1.1.1987
Für alle selbstgenutzten Wohnungen, für die § 21a EStGY nicht anzuwenden ist, gilt folgende Regelung:

Wenn eine Wohnung bereits vor dem 1.1.1987 selbstgenutzt wurde, kann das bisherige Recht bis einschließlich 1998 weiterhin angewendet werden. Besonderheiten ergeben sich hierbei nicht. Als Einnahme ist dann wie bisher der Mietwert der selbstgenutzten Wohnung, d.h. die ortsübliche Miete, in einzelnen Ausnahmesituationen die Kostenmiete, zu erfassen. Aufwendungen, die auf diese Wohnung als Werbungskosten entfallen, sind absetzbar.

Es ist zu beachten, daß die tatsächliche Selbstnutzung vor dem 1.1.1987 bereits vorliegen mußte. Die Fertigstellung der Wohnung allein ist nicht ausreichend. Zwingende Voraussetzung für die Anwendung der alten Nutzungswertbesteuerung ist, daß dem Eigentümer vor 1987 der Nutzungswert einer Wohnung im eigenen Haus zugerechnet worden ist.

Wenn ein Grundstück im Wege der Erbschaft nach dem 31.12.1986 übergegangen ist, kann der Rechtsnachfolger das alte Recht (Versteuerung des Mietwerts, Abzug der Werbungskosten) weiter fortführen, wenn der Erblasser nach dem alten Recht versteuert hat und der Erbe in dem Haus eine Wohnung selbst nutzt.

Wenn eine Berechtigung zur Fortführung des alten Rechts gegeben ist und damit die übergangsregelung zur Nutzungswertbesteuerung bis 1998 vorliegt, kann der übergang der Besteuerung auf neues Recht bzw. der Wegfall der Besteuerung nach altem Recht beantragt werden. Der Antrag kann im Rahmen der Einkommensteuererklärung bzw. der Anlage V für ein Jahr ab 1987 gestellt werden.

Es sollte beachtet werden, daß der Antrag nicht widerrufen werden kann. Der Antrag ist endgültig und gilt auch für die zukünftigen Jahre. Für die selbstgenutzte Wohnung wird bei Antrag auf Wegfall der Nutzungswertbesteuerung kein Mietwert mehr angesetzt. Die anfallenden Aufwendungen sind dann jedoch auch nicht mehr als Werbungskosten zu berücksichtigen.

Damit ist gleichzeitig auch der Vorteil oder Nachteil des Wechsels in der Besteuerung genannt. Wer nach der alten Besteuerung zu Verlusten gekommen ist (Werbungskosten höher als die Einnahmen) und damit einen Steuervorteil erlangen konnte, muß sich gut überlegen, ob ein Wechsel zum neuen Recht vor 1998 zweckmäßig ist. Hier sollte unbedingt ein Fachmann eingeschaltet werden.

Zu berücksichtigen ist bei der Entscheidung des Wechsels in der Besteuerung nicht nur der momentane Ansatz in der Steuererklärung, sondern der Ansatz bis 1998. Was bedeutet das?

Beispiel: Größere Renovierung / Erhaltungsaufwendungen
Der Eigentümer plant, in den nächsten Jahren (vor 1998) größere Renovierungen bzw. Erhaltungsaufwendungen zu tätigen. Die Kosten wären als Werbungskosten abzugsfähig.
Hier sollte eventuell eine momentane ungünstigere Besteuerung in Kauf genommen werden. Ein Wechsel zur Besteuerung nach neuem Recht würde den Ansatz der Werbungskosten für die Zukunft verhindern. Der künftige eventuelle größere Steuervorteil, der den momentanen Nachteil überwiegt, würde verlorengehen.

Soweit ein verbleibender Restbetrag an Erhaltungsaufwendungen z.B. nach § 82b EStDV gegeben ist, kann der Betrag, der sich noch nicht ausgewirkt hat, im letzten Jahr der alten Nutzungswertbesteuerung berücksichtigt werden.

Bei Herstellung bzw. Kauf der selbstgenutzten Wohnung nach dem 31.12.1986 ist die alte Nutzungswertbesteuerung nicht möglich, Steuervergünstigungen zur selbstgenutzten Wohnung sind in diesem Falle auf der Anlage FW zu beantragen (siehe Abschnitt Anlage FW).

Die obigen Ausführungen zur Nutzungswertbesteuerung bzw. zur übergangsregelung in diesem Bereich gelten nicht für den Fall, daß bei der selbstgenutzten Wohnung § 21a EStG anzuwenden ist. In diesem Falle gilt die Besonderheit, daß die übergangsregelung hier nicht anzuwenden ist. Ab 1987 fiel die pauschalierte Nutzungswertbesteuerung im Sinne des § 21a EStG automatisch weg. Das neue Recht ist ohne übergangsregelung anzuwenden. Ein Nutzungswert wird nicht mehr als Einnahme angesetzt. Werbungskosten sind allgemein nicht abzugsfähig.

Ausnahme:
Die oben bereits genannten erhöhten Abschreibungen, z.B. nach § 82a EStDV, können weiterhin bis zum normalen Ablauf der Steuervergünstigung abgesetzt werden. Der Ansatz erfolgt allerdings, wie oben bereits ausgeführt, unter den Sonderausgaben (Anlage FW).

Hat der Eigentümer vor dem 1.1.1987 seine Wohnung einer anderen Person unentgeltlich überlassen, fehlt es ab 1.1.1987 an der Selbstnutzung. Das neue Recht ist anzuwenden.

Nießbrauch und Wohnrecht
Der Vorbehaltsnießbraucher, der nach altem Recht wie ein Eigentümer behandelt wurde, kann nach den obigen Ausführungen wie ein Eigentümer behandelt werden. Dies bedeutet kurz zusammengefaßt:
War § 21a EStG anzuwenden, fällt die alte Besteuerung zwangsweise weg. War diese Vorschrift nicht anzuwenden, sondern wurde eine sogenannte Einnahme-überschuß-Berechnung durchgeführt, kommt die übergangsregelung zum Zuge. Der Wegfall der Nutzungswertbesteuerung kann beantragt werden.

Beim sogenannten Zuwendungsnießbrauch oder Zuwendungswohnrecht ist anders zu verfahren:
Die Nutzungswertbesteuerung entfällt ab 1987. Die übergangsregelung findet daher keine Anwendung. Der Nießbrauchberechtigte kann erhöhte Abschreibungen (z.B. § 82a EstDV) für seine eigenen Aufwendungen nicht absetzen.

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