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Herstellung-, Anschaffungskosten

Bei der Bemessung der Absetzungen ist von der Summe der Herstellungs- oder Anschaffungskosten auszugehen, die bis zum Ende des jeweiligen Kalenderjahrs (Wirtschaftsjahrs) angefallen sind. Dabei sind vom Jahr ihrer Entstehung an auch nachträgliche Herstellungs- oder Anschaffungskosten zu berücksichtigen (§ 7a Abs. 1 EStG). Im Steuerspar-Paket sind die zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eines Gebäudes zu rechnenden Kosten detalliert aufgeschlüsselt.

Bei einigen Kosten ist darauf hingewiesen, daß nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes zu rechnen ist. Dies liegt darin begründet, daß der Kostenanteil, der auf das Grundstück oder - anders ausgedrückt - auf den Grund und Boden entfällt, regelmäßig nicht abgeschrieben werden kann und damit einer anderen Besteuerung unterliegt. Alle anfallenden Kosten sind demnach zu untersuchen, ob sie komplett dem Bereich Gebäude oder dem Bereich Grund und Boden oder aber anteilig den beiden Bereichen zuzuordnen sind.

Der Aufteilungsmaßstab ist nicht immer leicht zu finden. Soweit ein bebautes Grundstück erworben wird, ist jedoch im allgemeinen der Kaufpreis aufgeteilt nach dem Gebäude und dem Grund und Boden angegeben. Diese beiden Preise können dann den Aufteilungsmaßstab für alle anderen aufzuteilenden Kosten darstellen.

Beispiel: Kostenaufteilung Gebäude / Grundstück
Aufgrund des Kaufvertrages oder eines anderen angemessenen Maßstabs ergibt sich, daß der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück zu
73% auf das Gebäude und zu
27% auf den Grund und Boden entfällt.
Alle Zahlungen, die sowohl das Gebäude als auch den Grund und Boden betreffen, sind in diesem Verhältnis aufzuteilen.

Aufzuteilen sind zum Beispiel im Regelfall die folgenden Kosten:

  • Auflassungskosten,
  • Grundbuchkosten,
  • Grunderwerbsteuer,
  • Gutachterkosten,
  • Kaufpreis,
  • Maklerprovision,
  • Notarkosten,
  • Steuerberatungskosten,
  • Zwangsversteigerungskosten.

Als typische Kosten des Grund und Bodens sind folgende Aufwendungen zu nennen:

  • Abbruchkosten, ohne Zusammenhang mit Neubau,
  • Anliegerbeiträge,
  • Ansiedlungsbeiträge,
  • Auflassungskosten, evtl. anteilig,
  • Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz,
  • Erschließungsbeiträge,
  • Fußgängerzone,
  • Grundbuchkosten, evtl. anteilig,
  • Grunderwerbsteuer, evtl. anteilig,
  • Hofbefestigung,
  • Kanalanschlußgebühren der Gemeinde,
  • Kaufpreis, evtl. anteilig,
  • Maklerprovision, evtl. anteilig,
  • Notarkosten, evtl. anteilig,
  • Steuerberatungskosten zum Grundstückskauf,
  • Straßenanliegerbeiträge,
  • Straßenzufahrt,
  • Zwangsversteigerungskosten, Grundstückserwerb.

An dieser Stelle sei bereits darauf hingewiesen, daß bei Anwendung des § 10e EStG (Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums) die Hälfte der Anschaffungskosten für den Grund und Boden berücksichtigt werden können. Dies stellt jedoch im Vergleich zu den übrigen Abschreibungen, die in diesem Kapitel erläutert wurden, eine Ausnahme dar.

An dieser Stelle sei noch darauf hingewiesen, daß der Anlage V grundsätzlich ein Erläuterungsblatt, genannt "Anleitung zur Anlage V", beigefügt ist und verschiedene steuerliche Hinweise enthält.

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