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Erhaltungsaufwendungen

Der Erhalt Ihres Hauses ist eine Frage des Geldes
Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, 96/2/0639 Einkommensteuer
Dachgeschoßausbau als abziehbare Werbungskosten, 96/2/0649 Einkommensteuer
Erhaltungsaufwendungen
Sie können auf "Teufel komm raus" modernisieren
Arbeiten im Haus gehen steuerlich auf getrennte Rechnung
Bei Mängeln mangelt es nicht an steuerlichen Möglichkeiten
Wo ein Mangel ist, besteht Handlungsbedarf
Einen baldigen Umbau können Sie steuerlich ausbauen
Erhaltungsaufwand erhalten Sie auf sehr einfache Weise

Der Erhalt Ihres Hauses ist eine Frage des Geldes

Kleinere Reparaturen hat der Mieter auszuführen, größere der Vermieter. Doch auch er sollte sich bemühen, die Kosten für Baumaßnahmen im eigenen Mietshaus gering zu halten und lieber öfter mal den Hausmeister vorschicken. Denn wenn die Aufwendungen für das einzelne Vorhaben 2.100 EUR ohne Umsatzsteuer nicht übersteigen, geht das Finanzamt stillschweigend und ohne Prüfung davon aus, daß es sich um Erhaltungsaufwand handelt.

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, 96/2/0639 Einkommensteuer

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen für ein Wohngebäude, die für sich genommen teils als Herstellungs- teils als Erhaltungsaufwendungen zu beurteilen wären, sind auch dann insgesamt als Herstellungskosten zu beurteilen, wenn die Arbeiten zwar in verschiedenen Stockwerken ausgeführt werden, aber bautechnisch ineinandergreifen.

EStG § 9 Abs. 1 Satz 1; Satz 3 Nr. 7, § 7; HGB § 255 Abs. 2 Satz 1, Urteil vom 10.5.1995 IX R 62/94, Vorinstanz: FG Münster

Dachgeschoßausbau als abziehbare Werbungskosten, 96/2/0649 Einkommensteuer

Wird anläßlich eines Dachgeschoßausbaus das gesamte Dach erneuert, können die Kosten der Dachinstandsetzung sofort abziehbare Werbungskosten sein. Sie sind jedoch insoweit den Herstellungskosten des Dachgeschoßausbaus zuzurechnen, als sie durch diesen bedingt sind.

EStG § 9 Abs. 1 Satz 1; 21 Abs. 1, Urteil vom 16.7.1996 IX R 34/94, Vorinstanz: FG Nürnberg

Erhaltungsaufwendungen

Die Erhaltungsaufwendungen sind in der Einkommensteuererklärung glaubhaft zu machen. Sie sind glaubhaft, wenn Sie eine Einzelaufstellung anfertigen, aus der sich die Art der Reparatur, das Datum, die beauftragte Firma und der Preis ergibt. Wenn Sie eine solche Aufstellung anfertigen, brauchen Sie in der Regel die einzelnen Belege nicht mehr als Anlage zu Ihrer Einkommensteuererklärung vorzulegen.

Beispiel für eine Einzelaufstellung:

Firma Reparatur Datum Betrag

Müller Heizung 02.05.2004 1.380,--

Schmidt Fenster 06.07.2004 15.500,--

Erhaltungsaufwendungen

Die Erhaltungsaufwendungen sind in der Einkommensteuererklärung glaubhaft zu machen. Sie sind glaubhaft, wenn Sie eine Einzelaufstellung anfertigen, aus der sich die Art der Reparatur, das Datum, die beauftragte Firma und der Preis ergibt. Wenn Sie eine solche Aufstellung anfertigen, brauchen Sie in der Regel die einzelnen Belege nicht mehr als Anlage zu Ihrer Einkommensteuererklärung vorzulegen.

Beispiel für eine Einzelaufstellung:

Firma Reparatur Datum Betrag

Müller Heizung 02.05.2004 1.380,--

Schmidt Fenster 06.07.2004 15.500,--

Sie können auf "Teufel komm raus" modernisieren

Um Erhaltungsaufwand für Ihr Mietshaus veranschlagen zu können, müssen Sie nicht im Besitz einer abbruchreifen Zwanziger-Jahre-Mietzeile mit Kohleofen und Etagenklo sein. Auch schmucke Neubauten können Erneuerungen erfordern. Diese sind dann voll als Werbungskosten abzugsfähig. Denn der Zustand oder die Brauchbarkeit der modernisierten Teile, Einrichtungen oder Anlagen ist für die Anerkennung als Erhaltungsaufwand völlig unerheblich. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf sind die Finanzbeamten allerdings etwas mißtrauisch. übersteigt der Erhaltungsaufwand einen Betrag von 15 % der Anschaffungskosten, dann kann der Fiskus "Nö, geht nicht" sagen

Arbeiten im Haus gehen steuerlich auf getrennte Rechnung

Nur einen Teil des Gebäudes neuer Nutzung als Ladenpassage, Kneipe oder Spielhalle zuzuführen, hindert hingegen nicht, in einem anderen Teil des Gebäudes gleichzeitig Erhaltungsaufwand geltend zu machen. Beide baulichen Maßnahmen sind voneinander getrennt und werden steuerlich auch so behandelt. Denn schließlich können Sie ja lukrativ den Keller ausbauen, während es oben hereinregnet.

Bei Mängeln mangelt es nicht an steuerlichen Möglichkeiten

Es kann sein, daß man Sie beim Hauskauf über den Tisch gezogen hat. Wenn sich das schmucke Appartmenthaus als heruntergekommene Bruchbude erweist. Die Beseitigung der offensichtlichen oder versteckten Mängel können Sie, genau wie die laufenden Kosten, die durch Renovierungen und Reparaturen aller Art entstehen, sofort als Werbungskosten absetzen. Bei Aufwendungen bis zu 15 % des Anschaffungspreises auch ohne Prüfung des Finanzamtes.

Wo ein Mangel ist, besteht Handlungsbedarf

Die Flecken im Treppenhaus sind also, wenn Sie sie zügig beseitigen, finanziell schon abgedeckt. Instandsetzungsarbeiten, die aber erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Kauf des Gebäudes vom Mangel zur Tat reifen, werden vom Fiskus nicht mehr in direkten Zusammenhang mit der Anschaffung der Immobilie gestellt. Sie sind Herstellungsaufwand, wenn Ihr Haus von der grauen Maus zur Villa in Saus und Braus umgewandelt wird. Die Finanzämter nennen dies poetisch "eine nachhaltige Wertsteigerung des Objektes". Sind die Arbeiten tatsächlich nur Ausbesserungen und Reparaturen, dann können Sie die Kosten noch im gleichen Jahr als Erhaltungsaufwand absetzen.

Einen baldigen Umbau können Sie steuerlich ausbauen

Wer nachträgliche Herstellungskosten für sein Haus aufzuwenden hat, hat nicht das Nachsehen, sondern steuerliche Vorteile. Aufwendungen dieser Art werden direkt dem Kaufpreis zugeschlagen und erhöhen damit die Absetzung für Abnutzung. Sie können bis zu einem Betrag von 25.000 EUR wiederum ohne Belege geltend gemacht werden. Und wenn sich der Umbau unterhalb von 2.100 EUR bewegt, kann diese Summe sogar als Erhaltungsaufwendung in die Zeile 46 der zweiten Seite der Anlage V eingetragen und dann inklusive der Mehrwertsteuer in einem Zug abgesetzt werden.

Erhaltungsaufwand erhalten Sie auf sehr einfache Weise

Kleine Reparaturen können Sie als Vermieter auf sehr einfache Weise gegenüber dem Finanzamt abrechnen. Denn bei Erhaltungsaufwand, der 25.000 EUR nicht übersteigt, kann sich der Sachbearbeiter, wenn er milde gestimmt oder verliebt ist, mit einer Einzelaufstellung, aus der sich die Art der Reparaturen, das Datum, die beauftragte Firma und der Preis ablesen lassen, zufrieden geben. Kleinere Reparaturen können also auch fiskalisch geringeren Aufwand bedeuten.

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